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杭州邁入租賃時代 首個“代言人”身份大揭秘!

“隻租房,不買房”,這樣的生活模式,距離我們有多遠?昨天的一條消息,讓我們離這樣的“輕”生活又近瞭一步。


9月26日傍晚,杭州市掛牌推出瞭首宗租賃住房用地,所建房屋作為人才專項租賃住房試點,隻租不售。這是杭州實踐租售並舉模式的重要一步。



首宗租賃住房用地一經掛油煙處理機出租牌,就吸引瞭各方關註。該地塊地處江幹區彭埠單元,毗鄰萬科中央公園、三湘印象地塊、淮礦地塊、金茂地塊,緊鄰城東新城核心區,周邊生活配套成熟。土地出讓面積約為58.65畝,容積率2.3,地上可建建築面積約89897.8平方米。

來源:浙報傳媒地產研究院

該地塊是繼8月29日杭州推出《加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》後的重要落地內容。根據方案,杭州計劃未來三年新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%,租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃;並明確在9月底前,出臺人才專項租賃住房用地試點。在9月還剩5天的時候,首個人才專項租賃用地就正式揭開面紗。

據悉,該地塊將在10月27日進行現場競桃園靜電機出租價,而受讓對象為市屬國有企業,所建房屋將全部納入杭州市房屋租賃信息服務和監管平臺管理。



為什麼選擇這個地塊作靜電機租賃為租賃地塊的“首發”?

地塊地處火車東站核心區,周邊有地鐵1號線和4號線,德勝快速路、同協路、機場路通達全城,未來還有串起西站、東站、機場的軌道快線,這個板塊也早已成為諸多人士選擇落腳杭州的首選地。

(地塊實景圖)

交通之外,板塊商業配套也日趨成熟。港龍城、西子國際、中央車站廣場等一個個高質量的綜合體都在地塊5分鐘車程范圍之內。周邊居住氛圍濃厚。

更重要的是,城東新城也是杭州城市發展的重點板塊,近期推出的幾宗宅地,樓面價都已經超過瞭36000元/㎡,板塊價值可見一斑。

因此,杭州首宗租賃地塊花開彭埠,也給後續的租賃地塊做出瞭“代言”:未來杭州的租賃地塊,條件並不會比宅地差。租房,也可以享受到城市最精尖的配套資源。

當然,這個地塊的面市,也將租購同權在執行過程中可能出現的問題擺到瞭臺面上,督促各個環節的有效推進。建設企業、運營單位、監管機構如何能夠快速有效的形成一套運營機制?如何實現“租購同分”等基本保障?如何落實監督、監管機制?



這塊地的競拍對象為何鎖定在國企?

可以說,這宗地塊的掛牌,也正式開啟瞭杭州的租賃時代。

在競得企業方面,由於地塊的受讓單位為市屬國有企業,因此我們猜測地塊的最終成交價並不會太高。上海就是最好的例子。上海曾經掛牌兩宗租賃性地塊,最終有兩傢本地國有企業底價成交。根據杭州市的規劃,未來將扶持國有企業發展規模化租賃,這些企業可以參與集體建設用地的租賃住房建設。因此,這宗地塊將開啟杭州市國企租賃房建設的序幕。

胡椒也咨詢瞭杭州市某國企負責人,對方分析說,由於純租賃用地屬於杭州的新生事物,也屬於杭州響應國傢政策的政府工程,這第一步要走的更保守、更穩健,鎖定在國企更容易把控,不易出現爛尾的風險。

另據好地研究院消息,地塊起拍價僅僅5059元/㎡。

麥傢公寓創始人曾添也表示贊同,政府工程本身也需要國企承擔責任,鎖定在國企從拍賣環節就降低瞭風險,借鑒上海的經驗,這塊地底價成交是大概率事件。

好地研究院也對該地塊回報率進行瞭測算,如底價成交,每平米至少11000元/㎡(精裝修800元/㎡)的成本,90平的成本則是99萬元。

按周邊新中宇維薩90方5500元/月的租金參考,為6.67%左右的稅前租金回報率,這個回報率與可售住宅項目8%以上的年回報率相比要低,但對於資金充足且符合競買條件的房企來說,不失為一個穩定收益的項目。

上述國企負責人還分析說,本身樓面價不算高,地段也合適,算是比較優質的持有資產,後續可以做一些衍生金融產品。



在未來租金方面,項目也優勢明顯。我們瞭解到,目前地塊周邊租金並不便宜,像金色黎明小區89方的房子月租金需要4500元,回遷房小區筧東嘉苑60方的房子租金需要3500元,新和嘉苑二居租金也要3500元。雖然地塊周邊有諸多酒店式公寓項目和回遷房小區,但基於較低的拿地成本,地塊未來在租金上會有很大的優勢。

更重要的是,未來所建房屋作為人才專項租賃住房,因此在租客的品質上有瞭很好的保障,也為杭州的人才引進助推加力。

未來,杭州在租賃土地供應方面,會盤活現有的存量土地、用房,將企業閑置、低效的土地、工業廠房、商業辦公用房等在不改變土地性質的情況下,按規定建設或改建為租賃住房,這也給這座城市的租賃發展提供強有力的保障。

7月21日,杭州成為全國首批12個開展住房租賃試點的城市之一;8月9日,杭州推出全國首個智慧住房租賃平臺;8月29日,《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》正式出臺;9月26日,首宗純租賃地塊掛牌……杭州在實現租購並舉的道路上,走出瞭自己的特色。

或許,這個地塊的推出,會讓高燒已久的杭州土地市場稍微降點溫度,也能促進政府“土地財政”的轉型;對於房企和社會投資人,則不必要動用大的貸款杠桿買地,結束房產開發銷售快速賺錢的方式,取而代之的是小投資,賺取長久利潤;對於買房人更是一大福音,不僅可以看到新房市場的降溫,更有租賃市場的各項保障(租購同權),讓買房人各項福利保障享受更多的權利,從而逐漸改變買房的觀念。“隻租不售”供地模式將成為杭州土地出讓的新形式,新形式下必然形成新的平穩規范的租賃市場。

而我們,也期待看到這樣的變化。




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